ОСББ проти керуючих компаній – боротьба за сфери впливу чи кожному своє? Чому ОСББ для «старих» будинків на користь, а в новобудовах – справжнє зло? Давайте розбиратися.
З 2019 року в Україні розпочалось масштабне реформування сфери житлово-комунального господарства (надалі – ЖКГ).
Початок реформи було закладено з ухваленням низки законів, зокрема, Закону України «Про житлово-комунальні послуги» №2189-VIII, редакція від 09.06.2018 року (набрав чинності з 01.05.2019 року), Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (№417-VIII, редакція від 10.06.2018) та внесенням змін до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» №2866-III, редакція від 19.07.2017 року.
В першу чергу, реформа ЖКГ полягає в ліквідації ЖЕК-ів та переході на управління багатоквартирними будинками через управителя (надалі – керуюча компанія) або об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (надалі – ОСББ).
До 1 травня 2020 року співвласникам багатоквартирних будинків пропонується самим обрати для себе прийнятний спосіб управління будинком – створити ОСББ чи делегувати повноваження управління будинком керуючій компанії. Але в сьогоднішніх реаліях співвласники більшості будинків не поспішають утворювати ОСББ та брати управління спільним майном у свої руки. Саме на питання обрання способу управління багатоквартирним будинком пропонуємо звернути увагу у статті.
За останніми даними у місті Києві та Київській області лише в 22% будинків утворено ОСББ, з них переважна більшість – це будинки «старого» житлового фонду. Така ситуація, зокрема, пов’язана з тим, що в багатьох будинках створення ОСББ себе не виправдало, особливо в новобудовах. З одного боку, ОСББ – це можливість самостійно вирішувати питання, що стосуються управління будинком, усіма співмешканцями. Але з іншого варто звернути увагу на проблеми, з якими доводиться стикатися під час утворення ОСББ та безпосередньо в процесі здійснення управління.
Розглянемо, наприклад, ситуацію, коли співвласники вирішують утворити ОСББ саме в «новому» будинку, або в кількох будинках житлового комплексу. На початковому етапі для створення ОСББ потрібно:
Тут починаються перші проблеми, коли майно в будинку знаходиться у володінні забудовника, фактично, не видається можливим провести інвентаризацію та розрахувати необхідні витрати, а також отримати інформацію по усіх співвласниках.
Далі для утворення ОСББ необхідно:
Такі дії також, здійснити складно, коли в будинку проживають мешканці, які не знають один одного, не можуть обрати осіб, яким можна делегувати для скликання установчих зборів та обрати до складу правління ОСББ. Якщо навіть вдасться визначитися з кандидатами, то є великий ризик того, що управлятимуть некваліфіковані управителі.
Ще більше проблем виникає під час безпосереднього управління будинком, а також в питаннях, що стосуються сплати внесків та доцільного використання грошових коштів, оплати комунальних послуг.
На практиці, в кожному будинку до 20% мешканців мають заборгованість по комунальних платежах, що призводить до несвоєчасного обслуговування всього будинку та впливає на усіх співмешканців.
ОСББ має самостійно вирішувати питання стягнення заборгованості, що тягне за собою додаткові витрати звернення до суду, залучення юристів. Через те, що більшість рішень ОСББ приймаються на зборах співвласників, мешканці будинку вимушені витрачати часу значну частину власного часу на вирішення питань управління. В такій ситуації, особливо коли будинок новий та мало що відомо про кожного співвласника, досить складно управляти ефективно. Особливо, коли ОСББ створено не в одному будинку, а в кількох будинках одного житлового комплексу.
Також, останнім часом значно зросла кількість судових справ за позовами співмешканців, що стосується діяльності ОСББ. За 2019 рік, за інформацією з Єдиного державного реєстру судових рішень, суди розглянули близько 1578 справ. Пов’язані вони, в переважній більшості, з оскарженням рішень установчих зборів про утворення ОСББ, оскарженням рішень органів управління ОСББ щодо ненадання звітності за використаними коштами. Ще однією проблемою є створення чималої кількості «фейкових» ОСББ, які фактично створюються з метою отримання прибутку.
Для прикладу можна навести такі судові рішення:
http://reyestr.court.gov.ua/Review/79263074
http://reyestr.court.gov.ua/Review/81011817
http://reyestr.court.gov.ua/Review/80283218
Саме наведені обставини, на мою думку, впливають на те, що співмешканці не поспішають переходити на управління будинком через ОСББ.
Інший спосіб, запропонований законодавцем для управління будинком є обрання управителя або керуючої компанії, що, знову ж таки, на мій погляд є більш прийнятною формою управління, особливо для новобудов.
Зазвичай в нових будинках керуюча компанія представлена від імені забудовника або ж з ним співпрацює. В такому випадку, фактично, не виникає питань щодо передачі майна в управління. Також, що важливо на початковому етапі – це те, що керуюча компанія бере всі турботи по обслуговуванню будинку та вирішення питань на себе.
Управління здійснюється на підставі договору, про укладення якого також приймається рішення на зборах співмешканців.
Порядок обрання керуючої компанії та укладення договору регулюється згаданим Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» №417-VIII. В Договорі з керуючою компанією обов’язково прописуються усі послуги та їхня вартість, а також порядок надання звітності за виконання умов договору.
Співмешканці можуть вибирати обсяг послуг, що надаються компанією. У більшості керуючих компаній в управлінні знаходиться відразу кілька будинків, що дозволяє укласти договір з постачальниками послуг на вигідних умовах.
Питання, що стосується стягнення грошових коштів з боржників також покладається на керуючу компанію. Враховуючи те, що такої компанії штат працівників та власних юристів, стягнення боргів відбувається значно швидше, а, отже, мінімізується ризик того, що постачання якихось послуг може для усього будинку може бути припинено.
Ще однією перевагою керуючої компанії в такій ситуації є те, що договір управління можна укласти на один рік. В подальшому, мешканці можуть вирішити, хто і як буде здійснювати управління.
Юридичні переваги та ризики подані, а отже, остаточний вибір, яка форма управління підходить краще, залишається за мешканцями.
Андрій Вознюк, адвокат АО «Клочков та партнери», superdom.ua
