Когда значительная часть недвижимости перешла в собственность граждан, у многих квартир появилось сразу по несколько собственников. Как распоряжаться своей частью такого имущества и какие трудности могут при этом возникать?
Институт совместной собственности на недвижимость в Украине начал активно развиваться с 1994 года. Именно тогда в государстве стартовал процесс приватизации гражданами недвижимого имущества. В итоге квартира, которая ранее принадлежала государству, бесплатно переходила в совместную собственность всех прописанных в ней жильцов, причем в равных долях. То есть, если в квартире было прописано четыре человека, то все вони получали в собственность по ? части этой квартиры. Как следствие, огромный массив государственной недвижимости перешел в совместную собственность граждан.
На сегодня вопрос совместной собственности регулируется Гражданским кодексом Украины (далее – ГКУ). Соответственно части 1 статьи 355 ГКУ имущество, пребывающее в собственности двух или более лиц (совладельцев), принадлежит им на основе права совместной собственности (совместное имущество).
Совместная собственность делится на два вида:
По закону право общей долевой собственности осуществляется совладельцами по их согласию. Совладельцы могут договориться о порядке владения и пользования имуществом, которое является их общей долевой собственностью. Такая договоренность может быть заверена нотариально в форме договора, который является обязательным для исполнения всеми совладельцами.
Если совместное имущество приносит доход, то он распределяется между всеми совладельцами соответственно размеру их доли в совместном имуществе, например, в случае сдачи квартиры в аренду.
При этом совладелец обязан в соответствии с размером своей доли нести расходы на содержание имущества, а также оплачивать налоги, сборы и долги, которые могут возникнуть в процессе пользования совместным имуществом. Согласно части 1 статьи 361 ГКУ совладелец имеет право самостоятельно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности, например, продать свою долю в квартире.
Однако здесь надо помнить, что в случае продажи доли преимущественное право ее покупки имеют другие совладельцы. И поэтому в первую очередь продавец обязан письменно уведомить их о продаже и только в том случае, когда они отказываются от покупки или не купят недвижимость в течение месяца со дня получения уведомления, совладелец может продать ее третьему лицу.
На практике такое уведомление осуществляется через нотариуса путем составления нотариального заявления и направления его остальным совладельцам ценными письмами с описью вложения.
Рекомендуется делать несколько таких уведомлений, чтобы в дальнейшем, когда часть квартиры будет продана стороннему лицу, избежать претензий со стороны остальных совладельцев. Также совладельцы могут выделить свою долю из совместной собственности в натуре (статья 364 ГКУ) или в случае, если это невозможно по объективным причинам, получить от остальных совладельцев компенсацию стоимости своей доли. При наличии согласия такая процедура осуществляется путем заключения нотариального договора, а в случае отсутствия согласия – выделение осуществляется в судебном порядке.
Аналогичным образом происходит раздел совместного имущества в натуре (ст. 367 ГКУ).
Совладельцы имущества, которое пребывает в общей совместной собственности, владеют и пользуются им вместе, если иное не установлено договоренностью между ними.
Классический пример имущества, находящегося в совместной собственности – это имущество супругов. Согласно части 2 статьи 369 ГКУ распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех совладельцев, если иное не установлено законом.
На практике такое согласие также оформляется нотариально – в виде заявления.
Также общая совместная собственность может быть поделена между совладельцами по их договоренности, кроме случаев, определенных законом (ст. 372 ГКУ). В частности, общее совместное имущество супругов может быть разделено между мужем и женой в судебном порядке. Прочее имущество можно поделить путем составления нотариального договора о разделе недвижимого имущества, которое находится в общей совместной собственности.
Подводя итоги, можно сказать, что совместная собственность на недвижимость является не самой лучшей формой собственности. Нормальное пользование и распоряжение таким имуществом возможно исключительно пр цивилизованном поведении всех совладельцев, поскольку все вопросы, касающиеся общей собственности (продажа, сдача в аренду, передача в залог, распределение дохода и так далее) решаются путем коллективных переговоров.
А если совладельцы не придут к согласию в том или ином вопросе, это обязательно приведет к их конфликту, имеющему все шансы оказаться в суде. Так что проще и надежнее владеть любой собственностью единолично!
Александр Кудрявцев, адвокат АО Клочков и партнеры, SuperDom
